當(dāng)前，物業(yè)服務(wù)合同糾紛已成為我國(guó)基層社會(huì)治理的普遍性難題與“高頻痛點(diǎn)”。其中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍反映，在通過訴訟途徑追繳物業(yè)費(fèi)時(shí)面臨“立案難”問題，導(dǎo)致大量小額債權(quán)無(wú)法及時(shí)實(shí)現(xiàn)，既損害了企業(yè)合法權(quán)益，也埋下了社區(qū)矛盾激化的隱患。

　　一、存在的主要問題

　　（一）司法資源供需嚴(yán)重失衡，“案多人少”矛盾突出。基層法院普遍面臨繁重的審判任務(wù)，而物業(yè)糾紛案件數(shù)量龐大、單案標(biāo)的額低、法律關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)單，在司法資源緊張的背景下，容易被視為“司法效益”不高的案件類型，從而在立案環(huán)節(jié)被“緩收”或“勸回”。物業(yè)企業(yè)“拉著行李箱批量立案”的景象，更是讓法院不堪重負(fù)。

　?。ǘ┘m紛根源在于雙向失信，簡(jiǎn)單裁判無(wú)法治本。絕大多數(shù)訴訟由物業(yè)公司發(fā)起，而業(yè)主多以服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)進(jìn)行抗辯。這暴露了當(dāng)前物業(yè)領(lǐng)域的核心矛盾：業(yè)主因服務(wù)瑕疵拒絕付費(fèi)，物業(yè)公司則因收費(fèi)率低而壓縮服務(wù)成本或質(zhì)量，雙方陷入“你不交，我不做；你不做，我更不交”的惡性循環(huán)。若法院僅就繳費(fèi)訴求簡(jiǎn)單判決，不僅無(wú)法化解業(yè)主心結(jié)，反而可能激化對(duì)立，導(dǎo)致“今年判、明年再訴”的循環(huán)往復(fù)。

　?。ㄈ┒嘣鈾C(jī)制銜接不暢，訴源治理效果不彰。盡管各地普遍建立了人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解等多元解紛機(jī)制，但存在“聯(lián)而不動(dòng)、調(diào)而無(wú)果”的問題。一方面，調(diào)解缺乏權(quán)威性和強(qiáng)制力，對(duì)拒不配合的當(dāng)事人約束不足；另一方面，調(diào)解與訴訟程序銜接不暢，未能形成“調(diào)解失敗即快速立案”的閉環(huán)。此外，部分業(yè)主受網(wǎng)絡(luò)不實(shí)信息誤導(dǎo)，認(rèn)為“只要提出服務(wù)問題，法院就會(huì)調(diào)解打折”，進(jìn)一步增加了糾紛理性化解的難度。

　?。ㄋ模┓?wù)質(zhì)量評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)缺失，案件審理事實(shí)認(rèn)定難。物業(yè)服務(wù)具有長(zhǎng)期性、綜合性和動(dòng)態(tài)性特點(diǎn)，其質(zhì)量好壞缺乏客觀、量化的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主主張的服務(wù)“不到位”與物業(yè)公司主張的“已履職”之間常常各執(zhí)一詞，導(dǎo)致法院在審理時(shí)面臨“舉證難、認(rèn)定難”的困境。目前，我國(guó)尚未建立廣泛認(rèn)可的第三方物業(yè)服務(wù)評(píng)估機(jī)制，難以提供權(quán)威的裁判依據(jù)。

　　二、相關(guān)建議

　?。ㄒ唬?qiáng)化前端治理，推動(dòng)矛盾化解于訴前。一是推廣“清單式整改+公示”的訴源治理模式。由住建部門牽頭，法院、司法、街道協(xié)同，在物業(yè)糾紛訟前介入。對(duì)于擬批量訴訟的小區(qū)，指導(dǎo)基層調(diào)解組織梳理業(yè)主訴求，形成“服務(wù)質(zhì)量問題整改清單”，督促物業(yè)企業(yè)限期整改并公示進(jìn)展。整改成效作為后續(xù)調(diào)解或?qū)徟兄泻饬控?zé)任及費(fèi)用減免的核心依據(jù)，將矛盾焦點(diǎn)從“費(fèi)用之爭(zhēng)”扭轉(zhuǎn)為“服務(wù)提升之約”。二是建立物業(yè)費(fèi)收繳率與服務(wù)質(zhì)量“雙畫像”預(yù)警機(jī)制。借鑒昆山市人民法院經(jīng)驗(yàn)，以小區(qū)物業(yè)費(fèi)實(shí)際收繳率為關(guān)鍵指標(biāo)，對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行“精準(zhǔn)畫像”。對(duì)收繳率持續(xù)偏低的小區(qū)，自動(dòng)觸發(fā)預(yù)警，由主管部門提前介入調(diào)查和督導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)早發(fā)現(xiàn)、問題早處理。三是壓實(shí)主管部門監(jiān)管責(zé)任，健全行業(yè)信用體系。住建部門應(yīng)建立并動(dòng)態(tài)更新物業(yè)企業(yè)“紅黑榜”，將訴訟情況、調(diào)解履行率、業(yè)主投訴量等納入企業(yè)信用評(píng)價(jià)，并與項(xiàng)目招投標(biāo)、評(píng)優(yōu)評(píng)先直接掛鉤。對(duì)服務(wù)質(zhì)量差、投訴率高且拒不整改的企業(yè)，依法支持業(yè)主大會(huì)啟動(dòng)解聘程序。

　?。ǘ﹥?yōu)化中端流程，打通立案審理“快車道”。一是設(shè)立物業(yè)糾紛專門立案通道與審判單元。在訴訟服務(wù)中心設(shè)立物業(yè)糾紛專項(xiàng)窗口，對(duì)材料齊全的案件實(shí)行快速審查、當(dāng)場(chǎng)立案。在審判庭內(nèi)部設(shè)立專業(yè)化審判團(tuán)隊(duì)或合議庭，集中審理物業(yè)糾紛，統(tǒng)一裁判尺度，提升審判質(zhì)效。二是全面推行“要素式”訴訟與“示范判決”機(jī)制。推廣使用最高人民法院制定的物業(yè)服務(wù)合同糾紛“要素式”起訴狀和答辯狀示范文本，簡(jiǎn)化立案審查與庭審流程。對(duì)群體性糾紛，優(yōu)先選取典型案件立案、審理并作出“示范判決”，通過“辦理一案”明確規(guī)則，引導(dǎo)其他同類糾紛在訴前協(xié)商解決，實(shí)現(xiàn)“治理一片”的效果。三是探索建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)制。由法院與住建部門牽頭，聯(lián)合行業(yè)協(xié)會(huì)、專業(yè)機(jī)構(gòu)，探索建立中立、專業(yè)的物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)制。該機(jī)制可為訴前調(diào)解和訴訟審理提供關(guān)于服務(wù)質(zhì)量、損失范圍等方面的專業(yè)意見，破解事實(shí)認(rèn)定難題，增強(qiáng)裁判公信力和說服力。

　　（三）夯實(shí)后端保障，構(gòu)建協(xié)同共治長(zhǎng)效機(jī)制。一是深化“府院聯(lián)動(dòng)”，構(gòu)建常態(tài)化協(xié)同治理格局。推動(dòng)建立由黨委政法委牽頭，法院、住建、司法行政、街道社區(qū)等多部門參與的物業(yè)糾紛綜合治理聯(lián)席會(huì)議制度，定期研判形勢(shì)，共享信息，協(xié)同施策，形成監(jiān)管與司法的合力。二是強(qiáng)化司法建議的跟蹤問效與成果轉(zhuǎn)化。法院在審理案件中發(fā)現(xiàn)普遍性問題，應(yīng)及時(shí)向相關(guān)物業(yè)企業(yè)、行業(yè)協(xié)會(huì)及主管部門發(fā)出司法建議。建議需具體明確，并建立反饋與回訪機(jī)制，確保整改落實(shí)。主管部門應(yīng)將司法建議的采納情況納入行業(yè)監(jiān)管考核。三是加強(qiáng)針對(duì)性普法宣傳，引導(dǎo)理性維權(quán)。結(jié)合最高人民法院發(fā)布的典型案例，通過巡回審判進(jìn)社區(qū)、發(fā)布典型案例、制作普法微視頻等方式，向業(yè)主澄清“服務(wù)瑕疵不等于免付義務(wù)”、“維權(quán)須依法理性”等法律觀念；同時(shí)警示物業(yè)企業(yè)不得采取停用門禁、電梯等違法方式催費(fèi)。引導(dǎo)雙方在法律框架內(nèi)解決爭(zhēng)議，營(yíng)造誠(chéng)信履約的社區(qū)氛圍。

　　（作者系永州市人大常委會(huì)副主任、民進(jìn)永州市委會(huì)主委）

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