中共二十屆四中全會指出，要大力實施城市更新，建設創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市?！蛾P于持續(xù)推進城市更新行動的意見》發(fā)布以來，各地各部門積極開展城市更新，推進現(xiàn)代化人民城市建設，培育壯大城市發(fā)展新動能。但調研也發(fā)現(xiàn)，當前城市更新在實踐中仍面臨復雜的產權關系、超常規(guī)的協(xié)調難度、巨大的資金投入、漫長的回報周期等問題，部分項目市場條件尚不具備，優(yōu)秀案例依賴特殊條件難以制度化復制推廣，導致政府部門“不敢決策”、市場主體“不愿投入”、人民群眾“不積極參與”，城市更新的動力不足。

　　一是管理體系尚未理順。城市更新既是物理空間的更新，也是城市功能完善、產業(yè)結構升級、人居環(huán)境改善、社會治理能力提升的綜合性社會行動，涉及數(shù)十個部門，因缺乏強有力的統(tǒng)籌協(xié)調機構，難以有效調動各方資源、裁決部門爭議。在產權歸集、規(guī)劃調整、文保單位活化利用等環(huán)節(jié)，常因標準不一、流程互為前置陷入僵局。

　　二是政策供給瓶頸較多。近幾年從中央到地方出臺了一系列政策和措施，但城市更新是長期、持續(xù)的過程，遇到的問題也多種多樣?，F(xiàn)有支持政策呈現(xiàn)“碎片化”“滯后化”，許多項目還是依靠“一事一議”，基層在面對確權、財政、金融、稅收和審批等環(huán)節(jié)時，難以突破政策瓶頸，項目推進困難。存量改造缺乏適應性標準和規(guī)范，實施涉及規(guī)劃調整、產權變化、土地使用用途變化等，當前政策剛性有余、彈性不足，增加了項目合規(guī)性風險。

　　三是要素支持仍不充分。城市更新項目特別是老舊小區(qū)改造和公益性設施提升等項目資金需求大，盡管目前有中央財政補助和地方政府投入，但不足以起到決定性作用。政策銀行和商業(yè)銀行對城市更新項目普遍持謹慎態(tài)度，缺乏專屬信貸產品和風險評估模型。土地變性成本高、產權復雜，存量用地“騰挪空間”有限，尚未形成普適性的、可復制的土地政策工具箱。

　　為此，建議：

　　一是強化頂層設計。成立國家層面的城市更新改革領導小組，統(tǒng)籌引領城市更新工作，建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)，健全項目庫制度。推動各級政府在城市更新中發(fā)揮“有為”作用，強化制度創(chuàng)新、規(guī)劃引導、政策激勵、風險防控，職能部門要勇于“下場”、主動“讓利”、積極作為，啃下產權歸集等棘手“硬骨頭”。發(fā)揮市場在城市更新資源配置中的決定性作用，形成市場主導的有效投資內生增長機制，培育城市更新運營機構、社會企業(yè)、社區(qū)合作社等多元市場主體，建立存量土地盤活機制，深化投融資體制機制改革，讓城市更新經濟實現(xiàn)可行、可融、可持續(xù)、價值創(chuàng)造、內生增長。構建居民和社區(qū)參與機制，在更新過程中重建鄰里信任與合作網絡。

　　二是優(yōu)化政策集成。建立新增物業(yè)產權和用益物權分離機制，推動市場參與城市更新，分享物業(yè)與運營合理增值收益。在合規(guī)前提下，允許適當增加容積率、居住面積和配套公共服務設施，優(yōu)化土地利用，允許符合條件原土地使用權人申請改變土地用途和用地指標。探索更新項目用地帶方案掛牌、出讓模式，吸引社會多方參與。穩(wěn)妥推進地方政府專項債、企業(yè)債支持城市更新，創(chuàng)設并發(fā)行以經營性房地產為基礎資產的不動產投資信托基金、收益權資產支持證券等多元化新型融資方式。

　　三是開展實踐探索。針對居住類、產業(yè)類、設施類、公共空間類、區(qū)域綜合類等不同更新類別，規(guī)?；吓f小區(qū)、散落商品房中部分建筑，以及城鄉(xiāng)接合部過渡地帶等不同房屋類型，建立分層分級分階段實施的城市更新體系。啟動對老舊住宅小區(qū)全面體檢，建立動態(tài)安全評估機制。加快出臺老舊小區(qū)自主更新指導意見，制定合理的物業(yè)費和調整機制，形成可復制、可推廣模式。加強建筑新技術應用，推動傳統(tǒng)建造方式向綠色化、清潔化轉變。鼓勵綠色金融工具創(chuàng)新賦能城市綠色發(fā)展，將環(huán)境效益轉化為可量化金融資產。