安居才能樂業(yè)，安居才能安心。擁有合適、穩(wěn)定的住房既是個(gè)人和家庭溫暖的重要組成部分，也是社會(huì)和諧、穩(wěn)定、進(jìn)步的必要條件。近些年來，國家始終把保障性安居工程建設(shè)作為保障改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧的主要抓手，列上重要議事日程抓緊抓好。通過不斷加大經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公共租賃住房、棚戶區(qū)改造等各類保障性住房的建設(shè)力度，有效解決了中低收入住房困難家庭的住房問題，加快了各地城市化發(fā)展進(jìn)程，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展。保障性安居工程被廣大群眾親切地稱為“民心工程”、“德政工程”。
以江西九江為例，“十一五”期間，全市保障性住房建設(shè)累計(jì)投資72.6億元，共建設(shè)各類保障房608萬平方米、88342套，共惠及中低收入家庭約11.6萬戶。在加快建設(shè)的同時(shí)，九江還對(duì)保障性住房政策及工作機(jī)制、工作方式等進(jìn)行了大膽的嘗試和創(chuàng)新，提出了“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、三房合一、五位一體、租售并舉、租補(bǔ)分離、嚴(yán)格準(zhǔn)入、動(dòng)態(tài)管理”的保障房建設(shè)發(fā)展模式，得到了各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的充分肯定和廣大群眾的廣泛好評(píng)�！笆濉逼陂g，九江又提出利用2011－2013年三年時(shí)間，在市中心城區(qū)建設(shè)10萬套公租房，滿足進(jìn)城農(nóng)民、新就業(yè)大學(xué)生、外來務(wù)工人員等非城鎮(zhèn)戶籍人口及城鎮(zhèn)中低收入家庭等“夾心層”的住房需求，使中心城區(qū)保障房覆蓋率達(dá)到30%，基本解決住房困難問題，實(shí)現(xiàn)“只要在九江就業(yè)創(chuàng)業(yè)、就能在九江安居樂業(yè)”的目標(biāo)。為建設(shè)好這10萬套公租房，九江成立了江西省首個(gè)保障房管理局，確�！坝腥宿k事”；建立了保障房投融資平臺(tái)，確保“有錢辦事”；出臺(tái)了一系列公租房管理辦法，確�！坝蟹ㄞk事”。目前2011年2萬套公租房已完成分配，即將交付使用，2012年4萬套已全面開工建設(shè)，2013年4萬套用地選址也已落實(shí)，即將開工。
在有序建設(shè)推進(jìn)的過程中，我們感到仍有許多困難和問題亟待破解，最突出的是“兩難一低”：
一是用地難。隨著工業(yè)化、城市化的深入發(fā)展，城市建設(shè)用地供需矛盾日益突出，地方政府新增建設(shè)用地?cái)?shù)量受到用地總量控制指標(biāo)的嚴(yán)格限制。而對(duì)于保障性住房建設(shè)用地，目前中央并沒有根據(jù)建設(shè)計(jì)劃單列用地指標(biāo)，導(dǎo)致保障性住房建設(shè)用地必然擠占工業(yè)及其他經(jīng)營性發(fā)展項(xiàng)目建設(shè)用地，保障房建得越多，其他發(fā)展項(xiàng)目用地就越少，就越不利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是棚戶區(qū)改造和農(nóng)村危房改造計(jì)劃落實(shí)用地更加困難。在中央強(qiáng)調(diào)既要保民生，又要求發(fā)展的前提下，這一矛盾顯得更加凸顯。
二是融資難。目前保障房融資難已成為各地住房保障工作順利開展的瓶頸問題，雖然人民銀行、銀監(jiān)會(huì)在2008年連續(xù)出臺(tái)了《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》和《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》等，但受國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控及銀行限制對(duì)政府投融資平臺(tái)發(fā)放貸款等不利因素影響，導(dǎo)致具體實(shí)施時(shí)多停留在口號(hào)上，保障房貸款手續(xù)多、成本高、落實(shí)難，有的銀行對(duì)于保障性住房貸款利率上浮比例還更大，使得保障性住房建設(shè)“地方熱、銀行冷”。而這其中公租房、廉租房項(xiàng)目比經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目更難獲取貸款，主要是因?yàn)楣夥�、廉租房的投資收益主要依靠租金，而租金僅能維持支付銀行貸款利息，沒有明確的資金回收機(jī)制，貸款償還來源不明確，銀行普遍認(rèn)為保障性住房貸款投資周期長、收益難度大，貸款風(fēng)險(xiǎn)過高。
三是補(bǔ)助低。以江西為例，目前中央對(duì)于保障性住房的補(bǔ)助資金較少，廉租房為每平方米補(bǔ)助400元，公租房則沒有出臺(tái)具體補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，只是每年根據(jù)中央財(cái)力綜合確定，如2012年公租房中央補(bǔ)助為每套30550元。而以一般城市為例，保障性住房從建設(shè)到基本裝修完成交付入住，預(yù)計(jì)每平方米成本為3000元，每套房按50平方米計(jì)算，每套約需15萬元，公租房補(bǔ)助資金比例僅為建設(shè)造價(jià)成本的20%，而廉租房更是僅為13%，巨大的資金缺口需要地方財(cái)政自籌資金解決，這也就形成了保障性住房建設(shè)“中央熱、地方難”的局面。
針對(duì)上述難題，為持續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，實(shí)現(xiàn)“住有所居”，建議在以下五個(gè)方面加大政策支持力度：
一、加大用地保障力度。建議國土資源部門在安排年度用地計(jì)劃時(shí)，將保障性安居工程（包括經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公共租賃住房、城市棚戶區(qū)改造、國有工礦棚戶區(qū)改造、林區(qū)棚戶區(qū)改造、墾區(qū)棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危舊房改造）建設(shè)用地，根據(jù)國家批準(zhǔn)的建設(shè)計(jì)劃，按“應(yīng)保盡�！痹瓌t單獨(dú)下達(dá)用地計(jì)劃。同時(shí)，為降低保障房用地成本，建議各類保障性住房用地免征新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)。
二、加大金融支持力度。一是出臺(tái)法令，明確保障房建設(shè)項(xiàng)目財(cái)政擔(dān)保的有效性和合法性，或成立專門機(jī)構(gòu)為保障性住房項(xiàng)目融資提供擔(dān)保，分散信貸資金風(fēng)險(xiǎn)。二是制定信貸資金支持保障性住房建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)防范、處置配套政策，比照涉農(nóng)貸款、中小企業(yè)貸款等形式，建立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金、貼息政策及貸款授信免責(zé)條款，消除金融機(jī)構(gòu)顧慮。三是盡快研究社�；�、保險(xiǎn)資金等長期資金投資建設(shè)保障房的具體融資方案，解決社�；�、保險(xiǎn)資金等長期資金投資保障房的市場(chǎng)流動(dòng)性問題。四是降低住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款門檻，擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，既彌補(bǔ)保障房建設(shè)資金不足，又盤活閑置資金，增加住房公積金增值收益。五是大力發(fā)展政策性住房金融，建議以總行層面明確，國家開發(fā)銀行或農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行對(duì)保障房建設(shè)項(xiàng)目給予相應(yīng)支持，由中央財(cái)政貼息，為地方政府提供低息長期保障房建設(shè)貸款，化解保障房建設(shè)中地方財(cái)政短期巨大壓力，為住房保障制度的提供長期建設(shè)的必要資金保障。六是推動(dòng)商業(yè)銀行實(shí)施差別化信貸支持。督促各金融機(jī)構(gòu)總行制定支持保障性住房建設(shè)的工作方案和細(xì)則，將保障房建設(shè)納入信貸投向的傾斜支持對(duì)象，單列安排保障房貸款新增計(jì)劃，實(shí)行貸款利率按基準(zhǔn)利率或下浮政策，并對(duì)政策落實(shí)情況進(jìn)行檢查監(jiān)督。七是鼓勵(lì)地方政府發(fā)行保障性住房債券進(jìn)行融資。
三、加大財(cái)政補(bǔ)助力度。一是在去年中央建設(shè)補(bǔ)助資金基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，建議將補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)提高至建設(shè)造價(jià)成本的30%－40%，以有效緩解地方資金壓力。二是將中央建設(shè)補(bǔ)助資金納入中央預(yù)算內(nèi)統(tǒng)籌，建議國家發(fā)改委、財(cái)政部盡快出臺(tái)中央預(yù)算內(nèi)保障房建設(shè)補(bǔ)助資金的實(shí)施辦法。
四、加大機(jī)制創(chuàng)新力度。建議中央出臺(tái)文件，明確公租房、廉租房“兩房合一”，并實(shí)行“租補(bǔ)分離、租售并舉”等創(chuàng)新舉措。通過“兩房合一”，將公租房和廉租房在建設(shè)、分配、管理各環(huán)節(jié)全部合并，實(shí)行統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一申報(bào)、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理；通過“租補(bǔ)分離”，對(duì)符合廉租住房條件的對(duì)象通過另外發(fā)放租賃補(bǔ)貼或租金補(bǔ)貼的方式進(jìn)行保障，既統(tǒng)一了支持政策，簡(jiǎn)化了申請(qǐng)審核程序，又實(shí)現(xiàn)了對(duì)不同群體的保障。通過“租售并舉”，即保障房對(duì)象承租滿一定年限后，可自愿購買產(chǎn)權(quán)，一是可以解決銀行擔(dān)心的貸款還款來源問題，破解融資難題；二是可以盡快回籠建設(shè)資金，減輕地方財(cái)政壓力，實(shí)現(xiàn)保障房建設(shè)的良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。
五、加大稅收優(yōu)惠力度。國家財(cái)政部、稅務(wù)總局分別于2008年和2010年出臺(tái)了《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》、《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》，對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營以及公租房建設(shè)租賃過程中涉及的有關(guān)稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)于公租房的出售沒有出臺(tái)相關(guān)政策。建議盡快出臺(tái)公租房出售的有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，對(duì)公租房出售過程中稅費(fèi)予以減免。
