我國(guó)正處于大規(guī)模快速城鎮(zhèn)化的發(fā)展階段，人口和產(chǎn)業(yè)向大城市及特大城市集聚的態(tài)勢(shì)十分明顯。但由于城市空間和資源環(huán)境容量的限制，高強(qiáng)度的人口、產(chǎn)業(yè)集聚與承載力不足的矛盾日益突出。特別是住房問題，已經(jīng)成為城市綜合承載力的短板，不但嚴(yán)重降低了城市的宜居性，而且?guī)泶罅繌?fù)雜的社會(huì)問題，對(duì)可持續(xù)發(fā)展構(gòu)成嚴(yán)重威脅。近年來，政府在住房市場(chǎng)調(diào)控和保障房建設(shè)方面付出了艱辛努力，但距離廣大社會(huì)民眾的期望仍然有很大差距。當(dāng)前的問題在很大程度上是政策制度方面的原因，急需完善相關(guān)政策。
一、當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)中的突出問題
1．具有合理價(jià)格和標(biāo)準(zhǔn)的住宅不足。
我國(guó)住房供給和需求存在比較嚴(yán)重的錯(cuò)位，主要表現(xiàn)在價(jià)格錯(cuò)位、品質(zhì)錯(cuò)位、區(qū)位錯(cuò)位等幾個(gè)方面。同時(shí)，最需要住房的外來年輕人群體的大部分卻不屬于保障性住房的對(duì)象。
2.炒房、釘子戶等多種形式的“土地投機(jī)”困擾房地產(chǎn)市場(chǎng)。
優(yōu)良的產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施是建設(shè)世界城市的基礎(chǔ)。然而大規(guī)模的投資和建設(shè)也給部分人提供了獲得暴利的機(jī)會(huì)，造成了“炒房熱”、“釘子戶”等現(xiàn)象，高額利潤(rùn)或漫天要價(jià)帶來的不公平，導(dǎo)致社會(huì)矛盾的激化。
3．調(diào)控政策的目標(biāo)導(dǎo)向不明確，政策穩(wěn)定性較差。
政府運(yùn)用了土地、金融、稅收、市場(chǎng)監(jiān)管、政績(jī)考核等手段調(diào)控房?jī)r(jià)，但仍感乏力，且出現(xiàn)了顧此失彼或矯枉過正等問題。一方面政策頻出給公眾不斷帶來期望，另一方面房?jī)r(jià)居高不下，現(xiàn)存的制度漏洞也導(dǎo)致陰陽合同等鉆政策空子現(xiàn)象屢禁不絕，使政府公信力受到影響。
二、造成住宅調(diào)控政策失靈的原因分析
1.政策調(diào)控對(duì)象和路徑選擇存在偏差。
當(dāng)前的政策偏重于購(gòu)房?jī)r(jià)格，而很少考慮租金價(jià)格。實(shí)際上，在許多大城市，最需要住房的是那些買不起房的人，租房是解決他們的居住問題的首要途徑。從這個(gè)意義上說，對(duì)于租金的控制比對(duì)房?jī)r(jià)的控制更重要。
2.公共保障性住房的政策設(shè)計(jì)不完善。
在政策設(shè)計(jì)方面，對(duì)公共住房的調(diào)節(jié)市場(chǎng)功能認(rèn)識(shí)不足。為達(dá)成十二五期間1000萬套保障性住房的建設(shè)目標(biāo)，中央采取了任務(wù)分解的辦法，各級(jí)地方政府也做了大量努力，通過廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等多種形式來滿足市場(chǎng)需求。但不少經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房通過自由上市轉(zhuǎn)化為了私有財(cái)產(chǎn)，為數(shù)不少的央產(chǎn)和部隊(duì)房因內(nèi)部封閉運(yùn)行，均發(fā)揮不了調(diào)節(jié)市場(chǎng)的作用。滿足公共住房基本條件的廉租房、公租房在整個(gè)保障房中的比例卻十分有限。
3．住房保障層次過多，標(biāo)準(zhǔn)體系不統(tǒng)一。
我國(guó)實(shí)施的是多層次住房保障體系，層次過多過細(xì)，使得政策靈活型較差。而不同層級(jí)適用的政策差別較大，導(dǎo)致不斷出現(xiàn)夾心層，成為新的政策訴求者。同時(shí)，住房標(biāo)準(zhǔn)沒有形成統(tǒng)一的體系，不但中央政府出臺(tái)過很多標(biāo)準(zhǔn)，各個(gè)城市也紛紛出臺(tái)了廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房面積的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。在如何確定合理的標(biāo)準(zhǔn)方面存在較多主觀因素，缺乏科學(xué)依據(jù)。
三、關(guān)于住房調(diào)控和保障房政策的建議
1．制定政策合理回收公共投資的土地收益。
解決房地產(chǎn)投機(jī)，必須從遏制因公共投資帶來的土地增值收益入手，建議通過交易環(huán)節(jié)的稅收對(duì)土地增值收益進(jìn)行合理回收。首先要合理評(píng)估土地增值的收益，可以每年對(duì)城市土地的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格（按照每一條道路進(jìn)行評(píng)估，然后根據(jù)各個(gè)地塊與道路的位置關(guān)系進(jìn)行調(diào)整）進(jìn)行公示，由此確定的土地價(jià)格以及土地上的房產(chǎn)價(jià)格分別成為固定資產(chǎn)稅的稅基。
2．進(jìn)一步明確保障性住房的定位和職能，完善公共住房體系。
進(jìn)一步明確“以廉租房和公共租賃房為主體的公共住房體系”。廉租房針對(duì)低收入住房困難家庭，應(yīng)根據(jù)財(cái)政負(fù)擔(dān)能力制定適宜的申請(qǐng)資格和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)不宜過高。公共租賃房針對(duì)一般城市居民，由政府或公共團(tuán)體提供，不以盈利為目的。近期應(yīng)針對(duì)最需要住房的年輕人群體的需求和市場(chǎng)短缺的情況建設(shè)一些小戶型的房屋，如使用面積25-30平米的迷你公寓。
3．在房?jī)r(jià)上升壓力明顯的一線城市實(shí)施租金控制措施。
與房?jī)r(jià)的調(diào)控相比，租金調(diào)控對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果會(huì)更加有效。可以根據(jù)物價(jià)上漲的水平確定房租提升的頻度和幅度。
4.研究制定減少住房空置的政策措施。
住房空置率的高低是衡量市場(chǎng)泡沫的關(guān)鍵指標(biāo)。因此，征收住房空置稅是抑制房地產(chǎn)投機(jī)和泡沫的首要途徑，應(yīng)加快完善城市住房登記制度，當(dāng)前可以先想一些辦法，如按戶制定水電費(fèi)的基本用量標(biāo)準(zhǔn)。
5．加強(qiáng)住房政策的綜合研究，為科學(xué)決策提供有力依據(jù)。
當(dāng)前的緊迫課題，一是準(zhǔn)確判讀存量和新增住房需求的階段性特征和地區(qū)差異，以合理引導(dǎo)住房建設(shè)。二是準(zhǔn)確把握不同社會(huì)群體的合理住房需要，以制定合理的公共住房標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住房需求進(jìn)行有效的分類引導(dǎo)。三是分析和預(yù)測(cè)家庭結(jié)構(gòu)調(diào)整、社會(huì)老齡化和生活方式選擇等社會(huì)文化因素對(duì)未來住房需求的影響，對(duì)住房市場(chǎng)和政策中的問題增強(qiáng)前瞻性和應(yīng)對(duì)能力。
