溫家寶總理在十二屆全國人大第一次會議上所作的《政府工作報(bào)告》中指出：“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資需求�！苯鼛啄陙恚瑖鴦�(wù)院為抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)、投資需求，防止房價(jià)過快上漲，出臺了一系列政策，但收效甚微。大家看到的是房價(jià)不僅沒有理性回歸，反而投機(jī)、投資需求越來越強(qiáng)，房價(jià)有加快上漲的趨勢。究其原因，我認(rèn)為是其調(diào)控的著力點(diǎn)沒有找準(zhǔn)。
根據(jù)有關(guān)方面報(bào)道的數(shù)據(jù)，我國房地產(chǎn)市場從量上講實(shí)際上是供過于求，很多人擁有兩套以上商品房，并且閑置著。新華網(wǎng)2010年7月7日的一篇報(bào)道可以從側(cè)面了解中國住房空置率的現(xiàn)實(shí)，國家電網(wǎng)公司在全國660個城市的調(diào)查顯示，有高達(dá)6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。國家統(tǒng)計(jì)局在網(wǎng)站上公布了2005年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售情況，截至2010年6月末，全國商品房待售面積為19182萬平方米，同比增長6.4%。一位名叫秦兵的學(xué)者認(rèn)為：“我的調(diào)查是，空置房比例比待售房總量要高20%左右�！庇纱宋覀兛沙鑫覈拈e置住房量有多大。
根據(jù)市場規(guī)律，供過于求，價(jià)格就應(yīng)下降。但我國的房地產(chǎn)市場上為什么在房屋供過于求的情況下，房屋需求為什么還是那么強(qiáng)，房屋價(jià)格不降反升？一般來講，房屋的主要功能是居住。但在我國現(xiàn)階段，房屋不僅僅具有居住功能，對很多人來講更具投資功能。更為要命的是，擁有房屋后，基本上是沒有持有成本的，而房價(jià)只要上漲就賺錢。所以很多人持有再多的房屋心不慌，反而很有盼頭。因此，這些房屋就不是現(xiàn)實(shí)的供給，而是一種潛在的供給。如果預(yù)期房價(jià)上漲，以房屋進(jìn)行投資的行為還會被強(qiáng)化，投機(jī)行為會增強(qiáng)，市場需求也會進(jìn)一步上升，于是再度推高房價(jià)。所以，為抑制以房屋投機(jī)、投資，從而防止房價(jià)過快上漲，就應(yīng)增加房屋持有人的持有成本，即征收房產(chǎn)稅。通過征收房產(chǎn)稅來調(diào)控房價(jià)是用經(jīng)濟(jì)手段解決經(jīng)濟(jì)問題，而且是調(diào)控房地產(chǎn)市場的根本著力點(diǎn)。因?yàn)樗鼤苯釉黾臃课莩钟姓叩姆课莩钟谐杀尽．?dāng)房屋的持有成本接近、等于預(yù)期收益時(shí)，或當(dāng)房屋持有人的日常收入不足以支付房產(chǎn)稅時(shí)，房屋持有人就會主動放棄持有的房屋。一旦擁有二套房以上的業(yè)主主動放棄所持有的兩套以上的房屋，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系就會發(fā)生根本性改變，即出現(xiàn)供過于求。此時(shí)，房價(jià)不僅會自動回歸，而且投機(jī)、投資需求會自動減弱。
國務(wù)院目前調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個重要手段就是限購。限購是用行政手段來解決經(jīng)濟(jì)問題，這只能治標(biāo)，不能治本。這一手段不僅不具有公平性，而且使早就應(yīng)該擯棄的，或者必須改革的我國二元戶籍制度又復(fù)活了。同時(shí)這一手段已帶來一些不良社會行為，即偽造戶口、社保證明等，并已形成一個產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)施一條龍服務(wù)，收費(fèi)也不菲。
國務(wù)院目前調(diào)控房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)手段主要著力于房屋交易環(huán)節(jié)，即試圖通過增加交易成本來限制所謂的房屋投機(jī)、投資行為，實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)格的回落。比如“新國五條”就規(guī)定售房所得按20%繳納個稅。這些手段在我國這樣特殊的環(huán)境下（即上述的房屋是一個重要投資品且持有不交稅）不僅不能抑制投機(jī)、投資需求，反而會推高房價(jià)。在房地產(chǎn)市場供求不變的情況下，房屋持有人要出手其房屋他也會把稅收轉(zhuǎn)嫁給購房人；稅收轉(zhuǎn)嫁不出去，他可以不賣，。所以吃虧是還是買房。同時(shí)，如果二手市場交易受阻，現(xiàn)有的需求就會大量的轉(zhuǎn)向一級市場，導(dǎo)致一級房地產(chǎn)市場需求增加，推高一級房地產(chǎn)價(jià)格，造成虛假繁榮。
通過上述分析，特提出以下建議：
第一、提請全國人大盡快制定《房產(chǎn)稅法》，對個人和家庭擁有的第二套及以上房屋征收房產(chǎn)稅。對擁有一套房屋的家庭暫不征收房產(chǎn)稅，對擁有二套及以上的房屋的個人和家庭一律征收房產(chǎn)稅，而且是累進(jìn)制，即擁有越多，稅率越高。至于以那套或那幾套為征收對象，可以由業(yè)主自己申報(bào)。
第二、房產(chǎn)稅絕大部分（至少80%以上）應(yīng)留歸市級及以下政府，用于城市及社區(qū)的配套建設(shè)、社會管理等。一方面體現(xiàn)取之于民，用之于民；另一方面也能讓地方政府從土地財(cái)政中解脫出來。這樣，地方政府不僅會有積極性推進(jìn)房地產(chǎn)稅法的積極實(shí)施，同時(shí)也失去了和房地產(chǎn)商共同推動房價(jià)上漲的內(nèi)在動力。在房產(chǎn)政策上，地方政府和中央政府之間的矛盾就會自動消除。
第三、降低交易稅，激活二級市場。對房地產(chǎn)二手市場，盡可能降低乃至取消各種稅費(fèi)，以活躍房地產(chǎn)二級市場。這樣不僅能增加供給，降低價(jià)格，而且能有效調(diào)節(jié)供求結(jié)構(gòu)的平衡，尤其對那些由于城市的發(fā)展，已導(dǎo)致的工作地和居住地距離已拉長的人們，通過調(diào)整住房以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城一體是非常有利的。這種調(diào)整不僅能夠減少人們的出行時(shí)間，也能減少車流量，有效緩解城市交通擁堵。
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