3月2日下午，搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)特邀請(qǐng)全國政協(xié)委員、清華大學(xué)人文社會(huì)科學(xué)學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所副所長蔡繼明作客，獨(dú)家解讀提案原委，并就業(yè)內(nèi)關(guān)注的房地產(chǎn)問題展開討論。

　　時(shí)間：3月2日下午5點(diǎn)

　　嘉賓：全國政協(xié)委員、民進(jìn)中央常委、清華大學(xué)人文社會(huì)科學(xué)學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所副所長蔡繼明

　　以下為現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄

　　【主持人】：各位搜狐焦點(diǎn)的網(wǎng)友大家好，歡迎收看本期的風(fēng)云對(duì)話兩會(huì)特別節(jié)目，今年的3月3號(hào)和3月5號(hào)也是政協(xié)和人大開幕的日子，在此期間房地產(chǎn)方面的提案議案再次成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。在兩會(huì)期間搜狐焦點(diǎn)特邀兩會(huì)代表、委員來作客解讀提案的原委，今年的兩會(huì)報(bào)道我們跟《中國房地產(chǎn)報(bào)》合作，在我旁邊的是《中國房地產(chǎn)報(bào)》的記者朱以師，今天共同采訪全國政協(xié)委員、民進(jìn)中央常委、清華大學(xué)人文社會(huì)科學(xué)學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所副所長蔡繼明老師，感謝您在百忙之中接受我們的采訪。我手邊現(xiàn)在拿到的是蔡老師前兩天發(fā)給我的提案的提綱，我們比較關(guān)注的提案是自住性住房解決房地產(chǎn)難題，這個(gè)提案您給我們介紹一下主要內(nèi)容是什么，什么是自住性住房，如何在制度和政策設(shè)計(jì)上來實(shí)現(xiàn)？

　　【蔡繼明】：住房本身有兩重屬性，一種是作為消費(fèi)品解決人們居住的場(chǎng)所，另一種屬性是投資品，也就是說買個(gè)房子用于出租帶來長時(shí)間的現(xiàn)金流源源不斷的收入，這就是當(dāng)做投資品。投資一定程度上演變成投機(jī)，也就是說買了房子不是為了出租，而是等著房價(jià)上升再把它拋出缺。因?yàn)樽》坑羞@樣的屬性就不同于一般的消費(fèi)品，比如食品，食品供過于求價(jià)格就會(huì)降下來，它不降價(jià)食品就腐爛了，其它的物品也是這樣。那么住房有的時(shí)候價(jià)格越升越有人買，價(jià)格升作為消費(fèi)品他覺得買了不合算，但是作為投資品或者投機(jī)品正好求之不得，現(xiàn)在三萬塊錢一平米，預(yù)期半年之后一年之后變成四萬塊錢，那越升越買。因此我們提出怎么改變我們目前的房地產(chǎn)價(jià)格居高不下以及政府出臺(tái)了多項(xiàng)措施，但是收效甚微。我們就提出了要改變住房的供給結(jié)構(gòu)。前面所說的遏制投機(jī)需求還是應(yīng)該的，但是怎么去遏制？像現(xiàn)在限購不僅限購第二套、第三套甚至第一套都受到了影響，優(yōu)惠的貸款給取消了，首付也增加了，甚至外地的居民都不能在北京市買房了。這樣限購的結(jié)果可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步萎縮，它會(huì)影響到上游產(chǎn)業(yè)、下游產(chǎn)業(yè)，而且這種限購又會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商它不在乎，你越限購它手里面的房子越值錢，原來已經(jīng)買了房子的手里有三四套，你限購他不限，二手房可以轉(zhuǎn)讓，那么就等于他囤積房子的價(jià)格又會(huì)上升，囤積的房子價(jià)格一上升現(xiàn)房準(zhǔn)備出售的房子也要跟著上升。這種限購的方式并不能從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展。所以我們提出用自住房和改善型住房來增加住房供給，具體的設(shè)想就是這樣。我們把整個(gè)新增的土地住房規(guī)劃用地一分為三。

　　第一部分是15%保障性住房，廉租房或者是公租房，為什么只提出15%？因?yàn)槿魏我粋�(gè)國家的財(cái)政都是有限的，住房畢竟是消費(fèi)品不是公共產(chǎn)品，既然是消費(fèi)品就要根據(jù)人們的消費(fèi)能力買得起大房子就買大房子，買不起大房買小房，買不起小房就買舊房，買不起舊房就租房，租不起房走投無路或者租不起大房租小房，不能單作或者伙租，合租都租不起，應(yīng)該由政府提供廉租房，這樣保證從高收入到中等收入乃至到最低收入階層保證居者有其所，其他的收入再高一點(diǎn)就去租房再高一點(diǎn)買房再高一點(diǎn)買大房。所以我們說只限定在15%，而不是一味再擴(kuò)大，一味擴(kuò)大其實(shí)是政府財(cái)政支撐不了，去年說建七百萬套，實(shí)際上有關(guān)部門人大預(yù)算委員會(huì)調(diào)查結(jié)果一般開工也就是40%，最高的是80%，有的是零開工。如果說去年七百萬套都實(shí)現(xiàn)不了，今年預(yù)計(jì)一千萬套，五年之內(nèi)3600萬套，就算是3600萬套都給你提供，但是你要知道我們的城市化水平一年將近兩千萬人，新增人口就兩千萬，這3600萬套分布在五年一年才多少。保障性住房面積太大難以承受，所以我們提出只限在15%。

　　接下來第二部分70%拿來做自住房和改善性住房。所謂自住房在購買的時(shí)候給你房產(chǎn)證上面注明購買之日起，初步假定十年內(nèi)不許出售，改善性住房從購買之日起五年內(nèi)不許出售，因?yàn)楦纳粕�活水平提高之后賣掉再買更高檔的房子。這樣的房子占到70%，它的房價(jià)到底會(huì)如何？我們預(yù)期房價(jià)會(huì)大幅度下降。原因有兩個(gè)。第一，既然這個(gè)房子明確發(fā)出信息，這塊地將來是用作自住和改善性住房，意味著消費(fèi)者是來買這個(gè)房子的，投資者和投機(jī)者肯定不買這個(gè)房子，房價(jià)炒高了往往投機(jī)者和投資者多少錢根本不問價(jià)，一棟一棟買，普通消費(fèi)者既然是自住就得考慮我是買房還是租房，價(jià)格這么高我的消費(fèi)是否支撐得起及因此從預(yù)期從開發(fā)商就會(huì)預(yù)期買這個(gè)房子的人不會(huì)是多有錢的人，房價(jià)不可能太高，這樣一來在招牌掛這塊土地的時(shí)候就不會(huì)漫天出價(jià)，地王三萬、三百萬、三千萬、三個(gè)億、三十億這么舉牌，開發(fā)商絕對(duì)不敢這么舉，低價(jià)肯定降下來了。地價(jià)一降下來房價(jià)肯定往下降。這是第一個(gè)原因。第二個(gè)原因，我們規(guī)定既然是自主性的和改善性的標(biāo)準(zhǔn)不要那么高，容積率要大大提高，綠地可以相應(yīng)減少，通風(fēng)、透光各種公共設(shè)施不要那么奢侈，不要那么豪華，因?yàn)檫@畢竟是面向中低收入階層，我們不是說中低收入階層就一定歧視他們，基礎(chǔ)設(shè)施還是要齊全的，達(dá)到基本的衛(wèi)生、安全、防火，但是不要像現(xiàn)在動(dòng)不動(dòng)就是什么世界花園，動(dòng)不動(dòng)就是王府，動(dòng)不動(dòng)就是豪宅，容積率都達(dá)不到1，現(xiàn)在有的地方容積率像城中村容積率達(dá)到5、6，雖然居住環(huán)境會(huì)差一點(diǎn)，但是人們?cè)诶锩姘簿訕窐I(yè)總比蝸居蟻居要好得多，我們畢竟還是發(fā)展中國家，要保證居者有其所，在這個(gè)時(shí)期我們不必要強(qiáng)調(diào)住豪宅，因此一旦容積率提高比如提高到4甚至5的話，房價(jià)是不是就降下來了？容積率高了之后地價(jià)分?jǐn)偟绞褂妹娣e占的比重就低了。由于這兩個(gè)原因，我們的房價(jià)大幅度下降。這樣可以達(dá)到像總理說的，讓房價(jià)回歸到合理的水平。這70%保證了住房市場(chǎng)的總體。

　　接下來再留出15%，剩下來的15%愿意建什么，只要符合規(guī)劃，愿意建豪宅愿意建白宮愿意建皇宮也不管，房價(jià)炒到天上也不限制，跌到地上也不去救市，因?yàn)檫@畢竟就15%，有人就愿意來投資愿意來投機(jī)，他賺一百萬是他的事，虧二百萬是他自作自受，總得有人給大家這么一個(gè)出口，給大家一個(gè)空間。這樣整個(gè)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)我覺得就穩(wěn)定了。至于那70%里面如果像改善性住房或者自住房在一定環(huán)境下如果自己不去居住了，那么他可以去租賃，但是也不允許他買賣。如果非賣不可的話，可以制訂具體的措施，你必須按照一定的折舊由政府來回購。所以我想提出這樣一個(gè)措施能不能作為使我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到理性的屬性，這是可以考慮的一種可能的選擇方案。

　　【中房報(bào)】：剛才提到住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，但是僅僅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化可能起到的效果還不好評(píng)估，您剛才說了限購是調(diào)控目標(biāo)和手段的背離，因?yàn)樗�本身就短缺再去限制更加證明它是一個(gè)短缺品，所以造成價(jià)格的上漲預(yù)期，這樣的話現(xiàn)在到底癥結(jié)在哪兒，是供應(yīng)上的問題還是把投資投機(jī)的需求打壓下去就能達(dá)到調(diào)控的效果？

　　【蔡繼明】：要從根本上分析目前房地產(chǎn)市場(chǎng)這樣一團(tuán)糟這種亂像叢生到底根源在哪兒，無非是兩個(gè)方面，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析方法，一個(gè)是需求方面出了問題，一個(gè)是供給方面出了問題，需求方面出了什么問題？就是剛才說到的人民正常的住房需求這是理所當(dāng)然的，它怎么發(fā)展都不為過，但是在整個(gè)房價(jià)過高，因?yàn)槟阍诠┣笄�線圖上會(huì)發(fā)現(xiàn)供求需求不斷往右移，不斷升高的原因是什么，不是正常的自住需求而是投資和投機(jī)需求。那么投資和投機(jī)需求為什么會(huì)造成這個(gè)？正常的其他投資品資本市場(chǎng)我們股票也是允許他投的，為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)非理性的投資投機(jī)？就是因?yàn)檫@些年政府控制房價(jià)的政策并不是很有利，人們預(yù)期房價(jià)會(huì)上升，有這樣一個(gè)預(yù)期在里面。另外，其它的投資品渠道少。還有，為孩子買房或者說儲(chǔ)蓄貶值股票風(fēng)險(xiǎn)更大，那么把它當(dāng)做一個(gè)投資品。另外還有很多外地的官員到北京來買房，富人到北京來給孩子買房或者給二奶三奶買房等等，還有中國的政治權(quán)利過分集中，比如北京、省會(huì)城市、直轄市政治權(quán)利集中的地方也是人們趨之若鶩，都要在這里購一套房子，還有行政機(jī)構(gòu)，全國幾千個(gè)縣每個(gè)縣都會(huì)在北京這里來購房，這就會(huì)把需求這邊出了問題。當(dāng)?shù)鼐用裥枨笳嫉谋戎乜赡軙?huì)很少，遏制打擊投機(jī)需求是對(duì)的，二套三套如果二套三套是改善的另當(dāng)別論，純粹是投機(jī)的投資的外地來炒房限制它并沒有問題，我不是認(rèn)為政府的限購一點(diǎn)作用都不起。與此同時(shí)，開發(fā)商推托責(zé)任，房價(jià)這么高？有愿意買的就有愿意賣的，我本來蓋房子就不是給窮人蓋的，就是給富人蓋的，住房就是鉆石戒指，既然有人出高價(jià)為什么造低價(jià)的房子。這個(gè)說起來也對(duì)。但是為什么這兩條曲線里面需求曲線不斷往右移，供給需求不隨著往右移，設(shè)想完全競(jìng)爭的市場(chǎng)，需求提高供給相應(yīng)提高，需求提高之后均衡價(jià)格高于成本又有了超額利潤，有了超額利潤必然引起其它資源土地、資本、勞動(dòng)進(jìn)來，進(jìn)來之后供給向右移動(dòng)，價(jià)格不但不會(huì)高甚至有可能低。如果供給曲線大幅度移動(dòng)，這個(gè)交差點(diǎn)就降下來了。為什么供給曲線沒有向右移動(dòng)？原因在哪兒？政府壟斷土地，政府是城市建設(shè)用地唯一的供給者，而且我們的法律規(guī)定任何個(gè)人和單位甚至在農(nóng)村都不能夠隨便從事建設(shè)，要建設(shè)使用國有土地，甚至出現(xiàn)怪誕的現(xiàn)象，農(nóng)民在自己的土地上建房必須先把它賣給國家，然后再買回來，農(nóng)民在自己土地上要建工廠像我看到泳聯(lián)村這種現(xiàn)象政府完全壟斷了土地的供給，而一個(gè)壟斷的市場(chǎng)價(jià)格肯定是高的。用最簡單的經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，如果供給者有多遠(yuǎn)的除了政府還有集體還有個(gè)人都在這里提供土地，通過競(jìng)爭均價(jià)地價(jià)一定是低的。如果是壟斷的廠商壟斷的政府，最后形成的均衡價(jià)格一定是高的，這是第一。第二，除了供給控制數(shù)量，控制數(shù)量就可以控制價(jià)格，政府從這里面就拿走了大量的土地收入，這個(gè)土地收入就占據(jù)了房地產(chǎn)的成本占據(jù)了50%甚至更高，這樣一來由于不是建筑成本提高，如果是建筑成本提高那么會(huì)影響企業(yè)的供給，如果是企業(yè)的建筑成本沒有提高甚至建筑成本不斷下降的情況下，那么由于土地成本提高，那么整個(gè)成本提高所以供給量就減少，必須得出較高的價(jià)格才愿意供給，所以供給量水平就下降，這是第二個(gè)原因。第三，開發(fā)商手里面囤積了大量的土地，他們是當(dāng)年地價(jià)比較低的購進(jìn)來，或者按照當(dāng)時(shí)政策優(yōu)惠的時(shí)候購進(jìn)來的，但是他們長時(shí)間不用于開發(fā)。有人說從80年代、90年代招拍掛的土地到現(xiàn)在很多還沒有開發(fā)的，囤積了大量的土地，這也控制了有效的供給。根本的原因就在這兒，下面要想調(diào)控，調(diào)控應(yīng)該雙管齊下，從需求這邊要限購，所謂限購絕對(duì)不能夠限制正常的自住需求和改善性需求。對(duì)于一般的投資需求也不能夠嚴(yán)格加以限制，因?yàn)樗�愿意投資巴不得有投資市場(chǎng)，我們的資本市場(chǎng)本來就不發(fā)育，如果有富人愿意把錢投在住房上，他們買十套一百套房子，可以出租給那些買不起房的人，所以最嚴(yán)格地說我們對(duì)于投資也不應(yīng)該加以限制，但是對(duì)投機(jī)應(yīng)該加以限制，應(yīng)該控制在比如說15%，按照國際慣例國際經(jīng)驗(yàn)一般的房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為只能控制在一定的范圍，否則就是你的房地產(chǎn)出問題，政府應(yīng)該加以調(diào)控，這是從需求的這一方要限制一定得限制，關(guān)鍵就是我剛才說的，你要對(duì)自住的、改善的是不能限制，但是怎么區(qū)分自住和投資投機(jī)呢？表面上分不出來，這就是我設(shè)計(jì)的方案。既然是自住就不能讓他賣，既然是改善也不能頻繁地賣，只能五年改善一次，五年改善一次，這樣的機(jī)制設(shè)計(jì)就能夠有效地把自住房和投資投機(jī)分開了。

　　【中房報(bào)】：五年賣的話征稅？

　　【蔡繼明】：或者根本不允許，或者通過收稅也可以，這樣讓他把這部分房子排除在倒買倒賣這個(gè)領(lǐng)域之外，排除在外。這樣給你留出15%，但是要覺得15%太低了，人們還有更大的投資還可以適當(dāng)再高一點(diǎn)，但是只在那個(gè)范圍內(nèi)愿意怎么炒怎么炒，數(shù)量限定，房價(jià)炒多高不管，這就是在需求這方面我覺得政府的政策還是要加以改進(jìn)。但是更重要的是供給，供給這一方目前我們看出什么政策來？就是建保障房我覺得這是一個(gè)口號(hào)，是畫餅充饑。假如說3600萬確實(shí)能解決15%或者20%左右的中低收入階層或者能夠解決進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民能夠涵蓋進(jìn)來，那何樂而不為？問題是我擔(dān)心地方政府有這個(gè)積極性嗎？中央政府下達(dá)的指標(biāo)都得要層層按照行政體系恨不得簽軍令狀，總有變換的方式，上有政策下有對(duì)策，這里面要考慮地方政府的行為能不能跟你一致。什么是好政策？不是大家許個(gè)愿保障性住房占50%這就是好政策，得看實(shí)際能不能執(zhí)行，如果根本執(zhí)行不了反而適得其反，讓老百姓對(duì)你政府的政策失去信心。前不久我參加《一虎一席談》的時(shí)候，當(dāng)時(shí)幾乎在場(chǎng)觀眾異口同聲2011年房價(jià)肯定上升，政府這么說調(diào)房價(jià)怎么就不信呢？以往的經(jīng)驗(yàn)告訴大家越調(diào)越高，有人打賭總是說房價(jià)上升的人是贏的。其實(shí)我作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家我當(dāng)時(shí)是少數(shù)，我說2011年房價(jià)肯定下降，我后面的觀眾質(zhì)問我，蔡教授，其實(shí)你明明知道房價(jià)降不下來，你為什么還說房價(jià)一定會(huì)降？我認(rèn)為它下降，你們也認(rèn)為它下降，大家都認(rèn)為它下降它就降下來了。這就是預(yù)期，如果大家都認(rèn)為它上升，政府再說調(diào)房價(jià)也沒用，大家都沒有信心去搶著買，那開發(fā)商何樂而不為？第一，大家都應(yīng)該有這樣一個(gè)預(yù)期下定決心跟開發(fā)商吊著。第二，我們要敦促政府加大調(diào)控力度，政府要加大住房的供給，保障性住房量力而行。我擔(dān)心保障性住房的面積不能那么大，所以在加大房地產(chǎn)供給這方面要按照用途分門別類，要提供自住的和改善性的，土地供給的時(shí)候就讓你這樣做，這是第一點(diǎn)。

　　第二，打破政府的土地壟斷。我盯著的是農(nóng)村集體建設(shè)用地，農(nóng)村集體建設(shè)用地的數(shù)量超過城市用地幾倍，讓它進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)的土地供給就是二元的，除了政府還有農(nóng)民，這樣就會(huì)實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭，政府的地價(jià)高農(nóng)民的地價(jià)低，就跟中國移動(dòng)、中國聯(lián)通雖然雙頭壟斷但是也打架，一打架價(jià)格就降低了。隨著集體建設(shè)用地允許進(jìn)入市場(chǎng)馬上帶來另一個(gè)問題小產(chǎn)權(quán)房，原來在集體建設(shè)用地上建的那些房子不就被稱作是小產(chǎn)權(quán)房，那就可以進(jìn)入市場(chǎng)，土地進(jìn)入市場(chǎng)意味著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是合法的，既然是合法小產(chǎn)權(quán)房就由原來的非法變成合法，那是很大的面積，大概得有60多億平方米。它已進(jìn)入市場(chǎng)房價(jià)就會(huì)降下來，當(dāng)然如果是違規(guī)的建筑親吻樓、擁抱樓，沒有通風(fēng)沒有防火沒有任何綠地那樣的房子你可以取締它，如果是完全按照符合規(guī)劃的符合建筑標(biāo)準(zhǔn)的這個(gè)房子讓它合法化，而且一旦這部分商品房進(jìn)入市場(chǎng)那么城市內(nèi)高房價(jià)肯定就會(huì)降下來。在這里面政府不應(yīng)該用所有制去管制，不應(yīng)該用所有制區(qū)分大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)，哪個(gè)是合法哪個(gè)是違法，應(yīng)該按規(guī)劃，在規(guī)劃范圍內(nèi)建設(shè)用地上建的又符合建筑標(biāo)準(zhǔn)，你還可以繼續(xù)教它小產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)也是產(chǎn)權(quán)不是非產(chǎn)權(quán)，集體所有制也是所有制，《憲法》里面規(guī)定它也是合法的一種產(chǎn)權(quán)，集體所有制和國有制應(yīng)該是平起平坐，大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)也應(yīng)該是平起平坐，要符合規(guī)劃就都是合法的，要不符合規(guī)劃大產(chǎn)權(quán)也不合法。憑什么在我這兒是集體所有制的時(shí)候就是小產(chǎn)權(quán)不合法，一旦被政府拿走了一轉(zhuǎn)手就變成合法的，在我這兒只能建一層樓，到了國有同樣一塊地哪個(gè)不去建十層二十層，這是所有制的歧視，農(nóng)民當(dāng)然不干。所以要做到集體建設(shè)用地跟國有建設(shè)用地做到同地同權(quán)同價(jià)，這是十七屆三中全會(huì)幾年前就已經(jīng)提出來的。我們這次5月5號(hào)在溫都水城開統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的論壇主題就是農(nóng)民自主城市化，包括像鄭各莊在自己土地上新建城市，也包括農(nóng)民的土地讓它能夠自主進(jìn)入市場(chǎng)，讓他們能夠分享到工業(yè)化城市化帶來的土地增值就是土地紅利。現(xiàn)代農(nóng)民是完全被排除在外的，一部分是被城市化的強(qiáng)迫他們進(jìn)了城或者強(qiáng)迫他們上了樓，一部分根本把他們的土地拿走了仍然還是農(nóng)民。過去政府主導(dǎo)型的城市化如果還繼續(xù)存在的話，是不是也應(yīng)該允許在它旁邊有一個(gè)農(nóng)民自主的城市化，能夠讓它并存并列，這就是我們5月5號(hào)論壇想要討論的主題。

　　【中房報(bào)】：現(xiàn)在人口的城市化遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有跟上空間或者土地的城市化。

　　【蔡繼明】：是，現(xiàn)在這種土地制度地方政府只對(duì)擴(kuò)充土地感興趣，土地的一倒一賣就是現(xiàn)得利，甚至都不一定納入人大的財(cái)政預(yù)算監(jiān)督，而對(duì)于農(nóng)民他們是希望農(nóng)民進(jìn)城打工能給他帶來廉價(jià)的勞動(dòng)力，能給他帶來GDP的增長，還能帶來稅收，但是他絕不鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城落戶，這一落戶就得給他提供廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、社保、教育、醫(yī)療等等，政府的財(cái)政支出就要增加，所以他沒這個(gè)積極性。這樣導(dǎo)致城市的空間不斷增大，而城市人口的增長極其緩慢�，F(xiàn)在統(tǒng)計(jì)的城鎮(zhèn)化把進(jìn)城打工的農(nóng)民都算進(jìn)來，實(shí)際并沒有變成城市居民。

　　【中房報(bào)】：關(guān)于房產(chǎn)稅剛才提到在調(diào)控當(dāng)中去年一年議論特別熱，今年上海和重慶開始試點(diǎn)，您對(duì)房產(chǎn)稅持什么樣的態(tài)度，或者您對(duì)現(xiàn)在的試點(diǎn)發(fā)展怎么看？

　　【蔡繼明】：首先我覺得房產(chǎn)稅對(duì)于遏制過度的投機(jī)需求應(yīng)該說是有效果的，你想想你手里面拿著兩套以上的房子自己又不住又不出租，或者出租的價(jià)格又很低，那么你還要再交稅，增加了你持有住房的成本，這樣就會(huì)考慮不合算的情況下盡快出手，從遏制不合理的投機(jī)需求是有作用的。第二，對(duì)地方政府財(cái)政收入有一個(gè)穩(wěn)定的財(cái)源是有作用的。它有了一個(gè)房產(chǎn)稅，有了這么一個(gè)稅種，作為地方稅的稅種就不必再把財(cái)政收入的來源過多盯住土地的擴(kuò)張，事實(shí)上土地也是有限的。再比如說18億畝耕地紅線控制上，在城市規(guī)劃、城市用地面積嚴(yán)格控制情況下也不大可能靠土地?cái)U(kuò)張?jiān)賮韺?shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，這時(shí)候就會(huì)練內(nèi)功，第一節(jié)約用地，第二集約用地，第三加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提高公共服務(wù)質(zhì)量，因?yàn)楣�共服�?wù)質(zhì)量提高基礎(chǔ)設(shè)施搞好了，那么這個(gè)地方的地價(jià)就上升了，地價(jià)上升房價(jià)上升，房價(jià)上升房產(chǎn)稅是根據(jù)房屋的價(jià)值來遞增的，實(shí)際政府職能就轉(zhuǎn)變了，政府就變成服務(wù)型的職能，它給你提供服務(wù)收稅作為提高服務(wù)的成本，這樣政府就回歸到理性的政府職能就轉(zhuǎn)變了，至少有這么兩方面。

　　但是房產(chǎn)稅要考慮到征收過低沒用，征收的過低就會(huì)變相把它轉(zhuǎn)移給租賃市場(chǎng)，現(xiàn)在租房價(jià)格也在上升。征收過高也有問題，征收過高涉及的面非常大，一下子如果說這些人都紛紛把房子拋出來，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)有大的波動(dòng)，大的波動(dòng)會(huì)引起一連串的連鎖反應(yīng)，資金鏈發(fā)生斷裂。所以房產(chǎn)稅的征收額度要把握得好，拿捏得好應(yīng)該說是一門藝術(shù)，也是檢驗(yàn)政府執(zhí)政能力的一個(gè)考驗(yàn)。

　　【主持人】：因?yàn)樯虾：椭貞c都已經(jīng)進(jìn)入試點(diǎn)，您覺得上海、重慶房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)怎么樣？在北京征收的可能性怎么樣？

　　【蔡繼明】：上海的標(biāo)準(zhǔn)稍微低了一點(diǎn)和重慶比，即使重慶的話也不算高，還是象征性的，還應(yīng)該再加大一點(diǎn)力度。

　　【中房報(bào)】：這次只是加稅并沒有涉及到稅制的調(diào)整，您剛才說的是非常理想化的中央政府和地方政府的財(cái)稅體制的變化，但是這次的試點(diǎn)并沒有涉及到中央財(cái)稅體制的變革。

　　【蔡繼明】：其實(shí)經(jīng)濟(jì)工作經(jīng)濟(jì)活動(dòng)應(yīng)該是一個(gè)系統(tǒng)，是牽一發(fā)動(dòng)全身的，單獨(dú)改一個(gè)稅種有時(shí)候效果可能出現(xiàn)負(fù)面的。說到稅，最近新疆實(shí)行資源稅的改革，稅跟費(fèi)分清了嗎？稅是國家的財(cái)政職能，礦產(chǎn)資源是國家的應(yīng)該收費(fèi)，作為所有者應(yīng)該收費(fèi)，作為政府管理者不管是誰對(duì)自己也得收。那么這里面你單純進(jìn)行稅改費(fèi)不改，將來稅收的是高還是低，將來費(fèi)怎么確立？本來應(yīng)該是稅費(fèi)聯(lián)動(dòng)的，所以我對(duì)咱們這次在新疆搞的我就有這么一個(gè)批評(píng)建議，不應(yīng)該只改稅，應(yīng)該是稅費(fèi)，同時(shí)考慮到中央政府和地方政府的權(quán)限，稅和費(fèi)征收的比例怎么去分配。剛才說到房產(chǎn)稅也是這樣，房產(chǎn)稅的改革應(yīng)該是征收出臺(tái)也應(yīng)該和其它稅包括我們目前的土地征收的各種稅費(fèi)，你不能造成讓居民不管是投機(jī)也好住房自住也好，不能讓他雙重收費(fèi)，地價(jià)里面已經(jīng)包含多少的成分，已經(jīng)付了那么高，你買了以后又讓他付，等于是重復(fù)收稅，也有一個(gè)公平不公平的問題，所以它還應(yīng)該和土地出讓金和在房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)當(dāng)中跟土地相關(guān)的各個(gè)環(huán)節(jié)，跟這個(gè)環(huán)節(jié)加以改進(jìn)應(yīng)該是統(tǒng)籌的。另外中央政府和地方政府的整個(gè)財(cái)政稅收體制，至少應(yīng)該有一個(gè)通盤的考慮，在試點(diǎn)的同時(shí)就要考慮到后續(xù)應(yīng)該推出的配套改革。

　　【主持人】：時(shí)間關(guān)系，今天非常感謝蔡老師跟我們對(duì)兩會(huì)的提案做了這么多講解，也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出許多好的建議，也希望廣大網(wǎng)友繼續(xù)關(guān)注我們的兩會(huì)采訪，我們后續(xù)還會(huì)請(qǐng)到很多兩會(huì)代表來解讀提案。謝謝蔡老師。

　　【蔡繼明】：謝謝各位網(wǎng)友。

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