3月8日，全國政協(xié)委員、清華大學(xué)教授、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家蔡繼在接受地產(chǎn)中國網(wǎng)專訪時指出，盡管目前調(diào)控政策"三箭齊發(fā)"，但"夾心層"的住房問題在住房體系中未能很好的體現(xiàn)。

　　此外，蔡繼明認(rèn)為，目前之所以消費需求拉不起來或者說生活必需品價格一變動老百姓就叫苦連天，是因為住房過高以及醫(yī)療、教育等等很多帶有保障性的需求沒有得到滿足。所有調(diào)房價真的是關(guān)系到民生，關(guān)系到社會的穩(wěn)定，也關(guān)系到對通貨膨脹的心理承受。

　　解決夾心層住房難題

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：蔡老師，您好！您今年的提案多達(dá)12個，其中關(guān)于房地產(chǎn)的提案是《用自住性住房解決房地產(chǎn)難題》。這是基于什么提出來的？

　　蔡繼明：住房有雙重屬性，首先作為消費品，給人們提供居住場所；同時也可以用于投資。如果對投資屬性不加以有效約束，那么在收入分配差距較大的情況下，有錢人就會過分的投資商品房，而中低收入者就會受到高收入人群的盤剝。

　　　  特別是最近，政府推出了"三箭齊發(fā)"的調(diào)控政策，即遏制投資、投機(jī)行為；加大保障房建設(shè)以及征收房產(chǎn)稅。這"三箭"涉及到了投資、保障以及持有，但對"夾心層"的住房問題似乎未涉及到。

　　　  從去年到一年的調(diào)控來看，效果并不是特別明顯。目前，雖然房價上漲的幅度有所放緩，但還是在上升。而且不斷地反復(fù)，成交量雖然有所下滑，但價格依然沒有降下來。

　　即使今年推出1000萬套保障房，未來5年將會推出3600萬套，但我認(rèn)為房價還會保持目前這樣一個水平。

　　我們看到70%，甚至80%的購房者仍然買不起房子，因為保障房只保障了20%人的住房問題，如果房價不下降，或者下降的幅度很小，那么依然有很多人買不起房。

　　另一方面，開放商手里囤積著大量的土地和房子，現(xiàn)在越限購，將來上漲的預(yù)期就越強(qiáng)，一旦限購令解除，房價勢必會翻著跟頭往上漲。

　　所以，我就考慮提出自住性和改善性的廉價商品房模式，著重解決夾心層住房問題。這就需要設(shè)計一個機(jī)制，包括兩個方面：第一，就是規(guī)劃住宅用地，土地出讓的時候，就表明這是自住性住房的土地，這樣一來就不可能出現(xiàn)"地王"，因為是自住性質(zhì)的，所以排除了投資的可能性。這些房子只許買不許賣，比如年限規(guī)定為10年，這就杜絕了投資。

　　第二類就是改善性需求的，比如，買第二套房子后，規(guī)定5年內(nèi)不許轉(zhuǎn)讓。既然是改善性需求，就可以把年限放短一點，但不能說兩到三年就改善一次，誰一輩子能改善幾次住房。這樣規(guī)定之后，開發(fā)商也就明白，買這個房子的人是對號入座的。

　　第二，就是要降低一下住房建筑的標(biāo)準(zhǔn)，沒有必要搞很低的容積率，公共設(shè)施也別太豪華，這樣一來，建筑成本就降下來了。

　　如果夾心層的住房問題一旦解決了，整個房地產(chǎn)市場也就能夠正常發(fā)展，否則的話，既限購又蓋保障房，商品房市場就得不到充分發(fā)展。

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：這種類型的住房和經(jīng)濟(jì)適用房有點類似？

　　蔡繼明：這還不太一樣。經(jīng)適房實際上是政府的財政支持，自住型住房是不需要政府財政支持的，政府只需要有規(guī)劃，供給土地就可以了。

　　而經(jīng)適房是把納稅人的錢拿過來補(bǔ)給一些也許不該補(bǔ)的人身上了，因為這些人能租得起房子，為什么還要給他們建經(jīng)適房呢？我經(jīng)常舉一個例子，如果有人買不起車，政府就幫助生產(chǎn)一個經(jīng)濟(jì)適用車？如果買不起電腦，政府就幫助生產(chǎn)一個經(jīng)濟(jì)實用電腦？這是沒有必要的。
　　誰為保障房買單？

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：去年計劃建設(shè)580萬套保障房，但各地似乎完成的不大好，為什么呢？

　　蔡繼明：據(jù)我了解，完成最好的達(dá)到了計劃的80%，有的地方只完成了一半，甚至有些地方是零開工。

　　很明顯，中央政府要求地方政府建保障房，誰來買單？中央政府投資了多少？剩下地方政府要補(bǔ)上去，那么地方政府有沒有這筆錢？建保障房也需要土地，而建設(shè)商品房的土地，可以給地方政府帶來巨大的收益，規(guī)劃建保障房就沒有這筆收益了，而且還要再投入資金，建完之后還要維護(hù)，所以地方政府沒有積極性做這個賠本的買賣。我想，沒有完成是正常的，完成了倒不正常。

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：如何才能讓地方政府積極起來呢？

　　蔡繼明：目前還沒有這方面的激勵機(jī)制，除非是強(qiáng)制性的行政命令，中央政府也要從地方政府的財政收入中少拿一點。

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：也就是歸根結(jié)底，還是資金的問題？

　　蔡繼明：對。這就需要民間資本進(jìn)入，地方政府、中央政府和開發(fā)商都讓一點利，才能做好這個事情。

　　限購不應(yīng)抑制正常住房需求

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：您對這一輪嚴(yán)格的"限購"政策怎么看？

　　蔡繼明：我認(rèn)為非常有必要。確實，從去年4月份以來，盡管出了有史以來持續(xù)性最強(qiáng)、力度最大、限制也最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但房地產(chǎn)市場依然很頑固，開發(fā)商依然很堅強(qiáng)，購房人依然很執(zhí)著，所以有人說政府是假裝調(diào)房價，百姓是假裝不買房。

　　現(xiàn)在來看，政府是動真的了，應(yīng)該充分肯定限購令，要堅持，不能半途而廢。否則就不堪設(shè)想了，再出現(xiàn)一個反復(fù)，開發(fā)商就會自鳴得意，他們終于又勝利了，但對于政府而言又失信于百姓了。
　　同時我們也看到，限購令對一些正常的需求有所遏制。我不理解為什么購買首套房貸款優(yōu)惠利率也取消了，首付也增加，這就沒有必要。其實，我們不怕房地產(chǎn)市場的正常需求，因為整個國民經(jīng)濟(jì)要靠需求來拉動，這就應(yīng)該鼓勵正常的購房需求。過去為了拉動經(jīng)濟(jì)，過多地依靠房地產(chǎn)，并給予了很多優(yōu)惠政策，以至于其他領(lǐng)域沒有跟上實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的節(jié)拍，大量的投資涌入了房地產(chǎn)行業(yè)，致使這個行業(yè)成了投資的樂園，其實這是一種扭曲。

　　限購令要堅持，但對首套房的購買應(yīng)該放寬。同時，嚴(yán)格限制外地人購房，也是一種歧視，北京的限外政策就很不理性，也不合理。

　　開發(fā)商降價是利益使然

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：新"國八條"出臺及各地落實細(xì)則落地后，效果還是較為明顯，北京、上海等一線城市的成交量大幅下滑，您覺得會不會持續(xù)下滑？

　　蔡繼明：北京成交數(shù)據(jù)在2月份是直線下瀉，問題是能不能持久還有待觀察。

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：不僅樓市成交量下滑，大多數(shù)房企的銷售額在2月份也出現(xiàn)了較大幅度的下滑，比如萬科、保利地產(chǎn)等大房企銷售額環(huán)比下降了5成以上，對此您怎么看？
　　蔡繼明：這不是好事，開發(fā)商開始較勁了�？偫碚f"應(yīng)該留有道德血液"，開發(fā)商就趕緊降價了，其實降價也不一定是道德血液，應(yīng)該說是利益使然。

　　如果政府用不著呼吁道德不道德，就堅定不移地調(diào)控，加大土地供應(yīng)，極端一點，把小產(chǎn)權(quán)房放進(jìn)來，還有農(nóng)村的宅基地放進(jìn)來，看看效果會怎樣？

　　我并不贊成有人說中國一年之內(nèi)建設(shè)不了多少房子，比如有人說，中國每年只能解決2-3%的人口的住房，我覺得這是無稽之談。
　　中國現(xiàn)在的建筑能力和發(fā)展速度，每年怎么只能解決2-3%人口的住房呢？我看10%也能達(dá)到。

　　住房不是什么高新產(chǎn)品，只要有足夠的建筑材料，就能建的起來，而且我們的每年的鋼材生產(chǎn)總量超過了德國、美國、日本三國的年產(chǎn)量之和。我們也不缺勞動力，土地也不缺，本來960萬平方公里生活著13億人口，沒有地方蓋房子、居住這不是開玩笑嗎？只是質(zhì)量好壞的問題。
　　土地市場應(yīng)開放

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：其實去年的調(diào)控效果不明顯，有人認(rèn)為是土地成本沒有降下來，您覺得呢？

　　　  蔡繼明：其實，去年調(diào)控執(zhí)行的不太好，首先是地方政府執(zhí)行的不夠好，其次是土地成本沒有降下來。

　　其實這里面的原因在于，地產(chǎn)商現(xiàn)在呼吁，政府只管保障性住房，商品房市場不用管。乍一聽，似乎很正確，但仔細(xì)分析后，你就會想，現(xiàn)在地產(chǎn)商賺得盆滿缽滿是誰造成的？不就是當(dāng)年政府給了那多優(yōu)惠政策嘛，包括房貸、土地等等。這就導(dǎo)致開發(fā)商現(xiàn)在資金實力非常雄厚，所以敢說不用政府管商品房市場。

　　也就是說，如果當(dāng)初政府不管，就不可能出現(xiàn)急速發(fā)展的局面；如果最初政府放開土地市場，那房價也不會這么高；也不可能形成幾個大房企寡頭壟斷的局面，也不可能造就那么多富翁。

　　在我們分組討論答記者問的時候，王健林（萬達(dá)集團(tuán)董事長）說地產(chǎn)商也有功，因為捐款名單里地產(chǎn)商占了大部分。我也補(bǔ)充了一句話，全國百富榜里地產(chǎn)商也占了很多。

　　其實，這是不正常的，如果這個行業(yè)是一個充分的競爭性行業(yè)，就不會出現(xiàn)這種情況，這是誰造成的呢？

　　解鈴還需系鈴人，所以我覺得還需要政府出面扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場不正常的狀態(tài)。政府一只手要加大保障房建設(shè)；另一只手則要伸到商品房市場合適的地方，比如管規(guī)劃、對不合理的利潤進(jìn)行調(diào)整、減少不合理的稅收等等。同時，還要放開房地產(chǎn)市場、土地市場，通過制度創(chuàng)新和體制改革讓農(nóng)村集體土地也能進(jìn)入市場，能夠和國有建設(shè)用地同權(quán)同價，對小產(chǎn)權(quán)房加以規(guī)范，符合規(guī)范要求的一次性進(jìn)入市場等等，如此一來，整個市場就理順了。

　　高房價與CPI博弈

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：您對今年的調(diào)控有什么看法，或意見？

　　蔡繼明：就是擔(dān)心保障房的建設(shè)能否落到實處。比如，資金來源、征地等都存在困難。

　　據(jù)我了解，最近北京周圍50個村，農(nóng)民可以自建公租房，這實際上是在集體土地上建設(shè)的，這實際上政府似乎對這塊開了個口子。在一定程度上，承認(rèn)集體建設(shè)用地?fù)碛幸欢ǖ膰�有建設(shè)用地的權(quán)利，但只能建公租房，這當(dāng)然是好的一方面。

　　但由于傳導(dǎo)效應(yīng)，在一定程度上認(rèn)可了小產(chǎn)權(quán)房。其實這是一種倒逼機(jī)制，政府沒有更多的力量解決公租屋問題時，就將一部分轉(zhuǎn)嫁出去，也減輕了財政負(fù)擔(dān)。對農(nóng)民來講，撈到一點好處，畢竟政府沒征走他們的土地，而且還可以獲得一定量的租金，也是較為合算的。

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：其實是一種聯(lián)動。

　　蔡繼明：對。目前，房價和物價也是緊密相連的。目前，我們在物價指數(shù)（CPI）中，食品占得比重較高，大約有1/3，因此，食品價格稍有波動，就會帶來CPI變化較大。這樣一來，政府就會往往會采取一些政策，可實際上，食品在老百姓的支出中占的比例并不高，其實波動是正常的，有一個自我調(diào)整的機(jī)制，但政府的干預(yù)有時會適得其反。

　　如果說，房價能夠降下來或者保障性住房能夠落到實處，還有教育、醫(yī)療等等基礎(chǔ)都很好，這樣一來，居民對通貨膨脹的承受能力就提高了。但現(xiàn)在，我們把大部分錢拿來買房、供房，每月就剩下一點錢了，結(jié)果食品價格稍有上升，老百姓就受不了了。如果房價合理，那就會省一大筆錢，食品價格再怎么波動，也足以應(yīng)對、足以承受的起。

　　目前，之所以消費需求拉不起來或者說生活必需品價格一變動老百姓就叫苦連天，是因為住房，醫(yī)療，教育等等很多帶有保障性的需求沒有得到滿足，老百姓必須得把相當(dāng)大的一部分錢用來應(yīng)付這些不時之需，因此消費就受到了影響。

　　所有調(diào)房價真的是關(guān)系到民生，關(guān)系到社會的穩(wěn)定，也關(guān)系到對通貨膨脹的心理承受。

（責(zé)任編輯：夏傳磊）