我國(guó)實(shí)行了十多年的個(gè)人住房按揭貸款制度和商品房預(yù)售制度(即人們俗稱的“售樓花”)，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民按戶計(jì)算的住房自有化率達(dá)到80%以上，建筑和房地產(chǎn)業(yè)的增加值占GDP的比例接近10%，房地產(chǎn)業(yè)給居民提供了新的資產(chǎn)形式，住房成為居民所持有的除金融資產(chǎn)以外最重要的資產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)促進(jìn)城市化建設(shè)，滿足居民需求，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要的作用。
    由于我國(guó)引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制、推進(jìn)住宅商品化是在對(duì)低收入者的住房保障制度、規(guī)范的市場(chǎng)秩序還未建立起來下的情況進(jìn)行的，同時(shí)由于在推進(jìn)土地交易市場(chǎng)化的進(jìn)程中，對(duì)政府濫用權(quán)力暫未有做出限定，權(quán)力腐敗扭曲了土地價(jià)格，加劇了土地資源的浪費(fèi)和使用效率的低下。與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相配套的銀行信貸業(yè)雖己全面實(shí)行了市場(chǎng)化，但卻沒有從制度安排上為他們提供規(guī)避和防范金融風(fēng)險(xiǎn)旳工具和路徑，金融基礎(chǔ)設(shè)施（企業(yè)和個(gè)人征信制度）不健全，抵押擔(dān)保制度缺位，信托證券化創(chuàng)新滯后，在諸多資源欠缺條件暫不具備的情況下，個(gè)人住房按揭貸款制度和商品房預(yù)售制度的快速推進(jìn)，必然造成了金融風(fēng)險(xiǎn)的集中和銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的加大。
    我國(guó)一些地方政府為了實(shí)現(xiàn)GDP的快速增長(zhǎng)，和銀行合作推出個(gè)人住房貸款“零首付”，提前三至五年售買“樓花”，人為制造住房    供不應(yīng)求的緊張氣氛，吊足了廣大市民住房超前消費(fèi)的“味口”，導(dǎo)致房屋價(jià)格飛漲，投資性和投機(jī)性購(gòu)房猛增，中、高檔住房空置率居高不下，低、中、高檔住房比例結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，廣大中、低收入者“望樓興嘆”。中國(guó)社科院“中國(guó)社會(huì)藍(lán)皮書”把“買房貴、上學(xué)貴、看病貴”稱作新的民生三大問題，特別是一路高歌的中國(guó)樓市，繼續(xù)在人人喊打中自彈自唱，中央調(diào)控令牌雖然一道接一道，但高企的房?jī)r(jià)仍然在“烈火中永生”，最為突出的是首都北京，住房問題連續(xù)數(shù)月榮登“北京市民熱點(diǎn)領(lǐng)域關(guān)注榜”榜首，成為繼續(xù)引領(lǐng)全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的“排頭兵”。
    我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的泡沫已經(jīng)越吹越大，如果任其發(fā)展，泡沫的最后破滅是不可避免的，而最后吞下這枚惡果的只能是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的重大損傷，國(guó)內(nèi)各家銀行的巨大損失和廣大百姓好不容易積累的資產(chǎn)的大量貶值。另一方面，就是對(duì)農(nóng)民征地、居民拆遷等補(bǔ)償太低和房?jī)r(jià)過高造成的大量“房貸破產(chǎn)者”，是當(dāng)前社會(huì)除腐敗以外，民眾表示最不滿的主要問題之一。鑒于上述嚴(yán)重情況，我們提出“繼續(xù)提高個(gè)人住房貸款最低首付比例、停止實(shí)施商品房預(yù)售制度以及對(duì)只有一套自住房的‘房貸破產(chǎn)者’實(shí)行破產(chǎn)保護(hù)和社會(huì)救助”的建議。
    一、問題與現(xiàn)狀
    1、大量的“房奴”己淪為“房貸破產(chǎn)者”
    個(gè)人住房按揭制度和商品房預(yù)售制度的實(shí)施，特別是超低比例首付和所謂“零首付”的推行，造成了我國(guó)住房信貸規(guī)模的急速擴(kuò)張，在不少城市都出現(xiàn)了人數(shù)龐大的“房奴”和“負(fù)翁”隊(duì)伍。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，截止2006年第四季度末，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額已突破2萬(wàn)億元大關(guān)，全國(guó)房貸破產(chǎn)金額已達(dá)個(gè)人住房貸款余額的0.8％，顯性房貸呆壞賬已達(dá)160億元，隱性房貸呆壞賬更是突破200億元，特別是北京、上海、杭州、沈陽(yáng)、大連、深圳、成都、青島等房?jī)r(jià)居高不下的一線城市，因受房地產(chǎn)商和一些“學(xué)者”別有用心鼓吹的住房超前消費(fèi)觀念的影響和誤導(dǎo)，同時(shí)也囿于房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重結(jié)構(gòu)失衡，非常缺乏小戶型、經(jīng)濟(jì)適用房，致使大量年輕的購(gòu)房者，在地方政府和銀行“熱情支持”和政策鼓勵(lì)下，盲目、冒險(xiǎn)地購(gòu)買完全消費(fèi)不了、實(shí)則浪費(fèi)的100平方米以上的大房。如此一來，他們固然提前享受了“有產(chǎn)者”的生話，但卻撞進(jìn)了“房奴”和“負(fù)翁”的隊(duì)伍。
   “房奴”和“負(fù)翁”由于大多數(shù)均為參加工作五年左右的年輕人，職業(yè)生涯才剛剛開始，經(jīng)濟(jì)承受能力相當(dāng)脆弱，加之月房貸月供占家庭月總收入的50％以上，不僅是物質(zhì)上的拮據(jù)，心理上的重壓更是讓都市“房奴”和“負(fù)翁”喘不過氣來。
    隨著國(guó)家多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，房貸利率已處于上升通道，原先許多利用“零首付”和低首付房貸購(gòu)房，且只有一套自住房的購(gòu)房者，因經(jīng)濟(jì)與行業(yè)的周期性波動(dòng)，導(dǎo)致失去了工作，下崗待業(yè)，以及因家庭突發(fā)事件如親人生大病、企業(yè)破產(chǎn)倒閉而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)來源的減少和枯竭，無力繼續(xù)月供，銀行收回其住房，成為真正一無所有“房貸破產(chǎn)者”，社會(huì)重大的不安定因素也就多了一個(gè)產(chǎn)生的渠道。
    2、房地產(chǎn)市場(chǎng)惡性膨脹、房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的勢(shì)頭還未從方興未艾
    國(guó)務(wù)院將房地產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)監(jiān)控對(duì)象，央行出臺(tái)了加息和將最低首付比例提高到30％的政策，國(guó)土資源部出臺(tái)了最為嚴(yán)厲的土地控制政策，利用資源衛(wèi)星24小時(shí)全局監(jiān)控土地批租情況，建設(shè)部出臺(tái)了支持建設(shè)90平方米以下的中小戶型經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房政策，力圖從政策、資金和土地多重資源條件入手，將過熱的房地產(chǎn)投資壓下來。然而，事實(shí)證明，這一系列的宏觀調(diào)控政策作用是有限的，以北京、上海、深圳、青島、杭州、寧波為代表的二十多個(gè)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，只不過增幅略有減緩，全國(guó)各地房?jī)r(jià)繼續(xù)全線“飄紅”。
    在最近公布的“首富排行榜”上，中國(guó)的前十名首富除了四人是靠公司海外上市而上榜的以外，其余六人全是靠房地產(chǎn)而一舉暴富。開發(fā)商成了當(dāng)今中國(guó)最強(qiáng)勢(shì)的特殊利益集團(tuán)之一，房市成了一些人拿全民資源、肥自己腰包的“暴富制造器”。房地產(chǎn)市場(chǎng)惡性膨脹、房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的勢(shì)頭未能從根本上竭止，關(guān)鍵就是由于“低比例首付”和“商品房預(yù)售制度”推波助瀾造成的。
    3、違反國(guó)家法規(guī)政策、嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者利益的制度安排
    商品房作為建設(shè)工程項(xiàng)目，屬于不同于一般商品的特殊商品。在預(yù)售制度安排下，交易雙方的“標(biāo)的物”（商品房）并不存在，消費(fèi)者在一無實(shí)物可視，二無證據(jù)可查的條件下參與交易，一切都由開發(fā)商說了算。預(yù)售制度下的商品房交易是在信息完全不對(duì)稱的條件下發(fā)生的。由于建設(shè)項(xiàng)目關(guān)系到使用者的生命和財(cái)產(chǎn)安全，國(guó)家對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的交付使用，規(guī)定了嚴(yán)格的合格驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（規(guī)范）和基本程序。未經(jīng)合格性驗(yàn)收，不得交付使用。
    由于商品房的預(yù)售允許尚未經(jīng)過驗(yàn)收合格，甚至是尚未建成的建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，商品房的質(zhì)量、權(quán)屬關(guān)系、規(guī)劃與配套設(shè)施、設(shè)備等等關(guān)系著消費(fèi)者切身利益的重大事項(xiàng)僅靠一紙售樓合同以及開發(fā)商提供的售樓書來界定，這顯然違反了國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，它將項(xiàng)目驗(yàn)收不合格或配套不到位的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，它還將一些空手套白狼的房地產(chǎn)商可能由于“拖欠”工程款與貸款，而被起訴并按法定“優(yōu)先受償”權(quán)房屋而被抵償，從而把經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)降臨到購(gòu)房者身上。而未經(jīng)合格驗(yàn)收的商品房是無法取得房地產(chǎn)證的，消費(fèi)者權(quán)益自然得不到根本性的保障；這也是近年來房地產(chǎn)成為消費(fèi)者投訴第一大熱點(diǎn)，商品房交易法律糾紛不斷的根本原因之一。
    4、房地產(chǎn)業(yè)客觀上存在制造社會(huì)不公、影響社會(huì)安定的“非和諧因素”
    隨著改革開放的日益深化，不同經(jīng)濟(jì)利益主體博弈激烈進(jìn)行，產(chǎn)生了各種訴求和矛盾，有些甚至威脅到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 。但當(dāng)前制約房?jī)r(jià)調(diào)控的最大阻力之一來自地方政府，地方政府企業(yè)化傾向和日益濃厚的謀利角色，地方政府財(cái)政收入與房市緊密勾聯(lián)，讓國(guó)家調(diào)控政策大打折扣。不少地方政府熱衷于不斷抬高“地價(jià)”，房地產(chǎn)商從而不斷推高房?jī)r(jià)，地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商利益不謀而合，客觀上形成一種利益聯(lián)盟。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目雖然表面上看僅僅是一種盈利性的商業(yè)投資建設(shè)項(xiàng)目。但是，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程涉及因素復(fù)雜，關(guān)聯(lián)面廣泛，牽連到人民群眾的基本需求和切身利益，比其他任何商業(yè)活動(dòng)都面臨著更嚴(yán)峻的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的挑戰(zhàn)和考驗(yàn)，房地產(chǎn)業(yè)事實(shí)上存在制造社會(huì)不公、影響社會(huì)安定的“非和諧因素”
    “低比例首付”和商品房預(yù)售制度應(yīng)當(dāng)建立在完備的社會(huì)信用基礎(chǔ)上，一旦信用瓦解，將會(huì)引發(fā)一連串的社會(huì)矛盾，危及社會(huì)安定。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)存在著很大的泡沫，主要原因在于目前國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)的要素交易，如勞動(dòng)力、土地、資金等要素的交易還較多非市場(chǎng)化，而同時(shí)產(chǎn)品的交易（房產(chǎn)）則是市場(chǎng)化的。這樣一來，對(duì)于房地產(chǎn)商來講，房地產(chǎn)開發(fā)的收益歸自己所有，而開發(fā)的成本則由整個(gè)社會(huì)來承擔(dān)，其拖欠工程款則司空見慣，使得房地產(chǎn)行業(yè)成為暴利行業(yè)，使得房地產(chǎn)開發(fā)商成為最富有的群體，也使房地產(chǎn)行業(yè)成為矛盾不斷積累與尖銳的行業(yè)。
    二、對(duì)策和建議
　1、對(duì)只有一套自住房的“房貸破產(chǎn)者”實(shí)行破產(chǎn)保護(hù)和社會(huì)救助
對(duì)于因經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的周期性波動(dòng)，而導(dǎo)致就業(yè)不穩(wěn)定性增加乃至失業(yè)的只有一套自住房的“房貸破產(chǎn)者”，以及因家庭重大變故和不可抗力造成的一套自住房的“房貸破產(chǎn)者”，我們提議應(yīng)對(duì)其實(shí)行破產(chǎn)保護(hù)和社會(huì)救助。上述兩種“房貸破產(chǎn)者”盡管多數(shù)人可能購(gòu)買了大戶型住房但有別于把購(gòu)房作為盈利手段的投資者和投機(jī)者，他們被那些房地產(chǎn)商利益所收買的專家、媒介瘋狂制造的所謂土地資源嚴(yán)重緊缺、再不買房將來只能住在郊區(qū)等奇談怪論威逼利誘，加之地方政府未實(shí)際重視租賃房屋和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，且又實(shí)行個(gè)人住房按揭和“售樓花”制度，并且不斷推高房?jī)r(jià)，使在未充分考慮承受能力和可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的情況下，非理性地購(gòu)買了高檔大戶型住房，從此成了“房奴”和“負(fù)翁”，稍有風(fēng)吹草動(dòng)就自然而然地成為“房貸破產(chǎn)者”。
    只有一套自住房的非投資性和投機(jī)性“房貸破產(chǎn)者”，有其自身的原因，但主要原因則是由于地方政府和某些媒介的誤導(dǎo)和誘惑造成的，因此對(duì)他們實(shí)行破產(chǎn)保護(hù)和社會(huì)救助是各級(jí)地方政府義不容辭的責(zé)任。建議政府應(yīng)盡快研究制訂一個(gè)能評(píng)判、可操作的破產(chǎn)保護(hù)社會(huì)救助政策。
    對(duì)只有一套自住房的“房貸破產(chǎn)者”實(shí)行破產(chǎn)保護(hù)和社會(huì)救助時(shí)，應(yīng)分別根?